Thị trường bất động sản TP.HCM không có đột biến cuối năm 2022

Ngày 7/7, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Việt Nam) tổ chức chương trình báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 với chủ đề “Giảm giá”.

Đánh giá về thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho biết: “Cả TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường sơ cấp ghi nhận sự tăng trưởng mạnh cả về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Thị trường thứ cấp, mặt bằng giá tăng nhẹ nhưng thanh khoản sụt giảm. Như vậy, việc mua đi bán lại không còn là xu thế chủ đạo của thị trường".

Tại phân khúc đất nền, có khoảng 30 dự án với 4.900 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ, lượng tiêu thụ đạt gần 79% tổng nguồn cung mở bán mới, tăng 28% so với cùng kỳ. Vùng phụ cận như Long An, Bình Dương giữ vị thế chủ đạo chiếm 74%, trong khi TP.HCM khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ tăng mạnh với 38 dự án mở bán (khoảng 16.800 căn hộ), tăng 96% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 84% nguồn cung mới, tăng 77% so với cùng kỳ (8.000 căn). TP.HCM chiếm vị trí dẫn đầu khi chiếm 75,6% nguồn cung và 79,3% lượng tiêu thụ mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông. Phân khúc hạng A tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm 58,7% tổng nguồn cung mở bán trong kỳ, mức giá cao nhất khoảng 450 triệu đồng/m2.

Nguồn cung nhà phố biệt thự sụt giảm và phân bố không đồng đều, có 29 dự án với 3.142 căn, bằng 55% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64%, bằng 88% so với cùng kỳ. Nguồn cung dịch chuyển về khu vực Đồng Nai, Long An… giá bán sơ cấp tăng, TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới lên đến 700 tỷ đồng/căn, Đồng Nai giá bán lên đến 107 tỷ đồng/căn. Thị trường Đồng Nai sẽ dẫn đầu thị trường trong 3 - 5 năm tiếp theo.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng có tín hiệu khởi sắc ở hầu hết các phân khúc nhờ thị trường du lịch phục hồi. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng có 26 dự án mở bán với 2.700 căn, tăng 53% so với cùng kỳ, tỷ lệ tiêu thụ đạt 75%, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ. Nhà phố/shophouse có nguồn cung trên 5.100 căn đến từ 23 dự án, tăng 2,7 lần, tỷ lệ tiêu thụ đạt 75% trong khi mức giá sơ cấp đã tăng khoảng 30-40% so với năm 2021. Condotel sụt giảm nguồn cung nhưng tăng đáng kể so với 6 tháng cuối năm 2021 (khoảng 54%), thị trường đón nhận khoảng 1.600 căn đến từ 8 dự án, tỷ lệ tiêu thụ đạt 59%, chỉ bằng 58% so với 6 tháng đầu năm 2021.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng: “Nguyên nhân khách quan do một số vùng được Nhà nước triển khai hạ tầng, nguồn tiền đền bù từ dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận, tâm lý e ngại đồng tiền mất giá do lạm phát, nhà đầu tư tin tưởng giá đất sẽ tiếp tục tăng như các năm trước nên đã chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng khu vực TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung do quy trình thủ tục cấp phép dự án kéo dài.”

Giá bán sơ cấp tăng do chủ đầu tư thực hiện các chương trình hỗ trợ tài chính như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán… các dự án tăng tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ. Trong khi đó, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn trả nợ gốc, tài trợ lãi suất, đầu tư lướt sóng, tận dụng vốn vay, dự án có tính thanh khoản thấp…nhà đầu tư buộc phải giảm lãi hoặc bán lỗ để thu hồi vốn. Ngoài ra, tình trạng sốt đất ảo đã đẩy giá bất động sản tăng giảm với biên độ lớn, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

DKRA Việt Nam cho biết, những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế thì giá bán thứ cấp không có nhiều biến động, đa phần khách hàng giữ lại để kinh doanh, khai thác thay vì bán lại với mức lãi thấp.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian tới đà tăng giá sơ cấp khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào leo thang, nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư còn lớn. Trong dài hạn, nếu các rủi ro không được khắc phục, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp rõ nét hơn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phục hồ của thị trường chung. DKRA đề xuất giải pháp để kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là chú trọng nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và duy trì lãi suất ở mức phù hợp; Tháo gỡ pháp lý để cấp phép các dự án đang tồn đọng khắc phục tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Về việc siết tín dụng vào bất động sản, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích ngoài nguồn vốn vay chính thức từ các ngân hàng, dư nợ tín dụng bất động sản trong khoảng 12% nhưng trên thực tế không phải vậy. Cho vay bất động sản khoảng 783 ngàn tỷ đồng nhưng các ngân hàng thương mại còn mua khoảng 800 ngàn tỷ đồng trái phiếu bất động sản. Như vậy, nguồn vốn vào bất động sản không phải chỉ có 12% mà là 112%. Về cho vay đối với nhà đầu tư, đầu tư lướt sóng trên nguồn vốn vay chiếm đến 70 - 80%, khi mất thanh khoản các nhà đầu tư thứ cấp sẽ buộc phải bán lỗ tháo chạy, đó cũng là lý do để thị trường thứ cấp có giá giảm.

Dự báo từ DKRA Việt Nam, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong 6 tháng cuối năm không có nhiều đột biến và tiếp tục duy trì ổn định như giai đoạn đầu năm. Nguồn cung tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bổ ở thị trường giáp ranh TP. Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An và Bình Dương.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP.HCM sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (khoảng 9.000 -11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức 3.000 – 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn. Các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới. Đặc biệt, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể bị tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng của ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời. Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm 2022, cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 – 2.500 căn, tập trung phần lớn tại Binh Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình.

Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 6 tháng cuối năm duy trì ở mức ổn định, tương đương với những tháng đầu năm. Sức cầu chung thị trường có thể tăng nhẹ, giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng và tập trung vào những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.