Chế độ sử dụng đất có thời hạn: Người sử dụng có trách nhiệm hơn

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trao đổi với BizLIVE, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, đại đa số các nước trên thế giới đang vận hành cơ chế thị trường đều thừa nhận sở hữu tư nhân hạn chế về đất đai.

Trong các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường, hiện nay còn khoảng 10 nước tiếp tục chỉ thừa nhận chế độ công về đất đai và tìm các giải pháp khác nhau để vận hành chế độ công hữu đất đai trong kinh tế thị trường.

Nhìn vào bản chất, các giải pháp này đều dựa trên giải pháp mở rộng chế độ công hữu về đất đai. Chế độ tư hữu hạn chế hay công hữu mở rộng đều đi tới một mục tiêu chung là vận hành được thị trường đất đai và thị trường bất động sản.

Một số nước có nền kinh tế chuyển đổi thì áp dụng phương thức thừa nhận quyền sở hữu tư nhân của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Tại các nước đó, đất đai chỉ được sử dụng có thời hạn, không chấp nhận hình thức sử dụng đất lâu dài.

Với đặc trưng riêng của sở hữu đất đai, mỗi đất nước đều có cách xử lý riêng cho phù  hợp. Ở hầu hết các nước Âu - Mỹ, do nguyên tắc khuyến khích động lực từ sở hữu tư nhân nên pháp luật thừa nhận sở hữu đất đai là sở hữu tư nhân hạn chế, thừa nhận quyền định đoạt hạn chế của Nhà nước và quyền địa dịch của cộng đồng theo quy định của pháp luật.

Tại Đài Loan, Hiến pháp đã quy định rằng đất đai là tài sản của dân tộc, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai theo quy định của pháp luật, tức là quyền sở hữu tư nhân hạn chế.

Tại Trung Quốc và một số nước Trung Á thuộc Liên Xô cũ, sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể đối với đất đai được thừa nhận, người được Nhà nước giao đất chỉ được sử dụng có thời hạn (ngay cả đối với đất ở) và được Nhà nước trao quyền sở hữu hạn chế trong thời hạn sử dụng đất (luật pháp Trung Quốc gọi đây là trích nhượng quyền sở hữu có thời hạn).

Tại Việt Nam, Nhà nước sử dụng giải pháp thay thế đất đai bằng quyền sử dụng đất đai. Quyền sử dụng đất đai được coi là tài sản của người sử dụng đất và quyền sử dụng đất được vận hành theo cơ chế thị trường.

Ngoài ra, Nhà nước còn thừa nhận đất ở được sử dụng lâu dài, tức là vô thời hạn. Nhìn dưới góc độ hiệu quả sử dụng đất, giải pháp của Việt Nam mang lại hiệu quả sử dụng đất thấp hơn giải pháp giao quyền công hữu cho tư nhân trong thời hạn sử dụng đất và không chấp nhận phương thức sử dụng đất lâu dài.

GS. Đặng Hùng Võ phân tích, khi thừa nhận chế độ sử dụng đất lâu dài thì luôn kích thích tư duy đầu cơ bất động sản hoặc tích trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản. Đất đai trở nên ngày càng khan hiếm nên giá đất ngày càng cao, thu hẹp khả năng tiếp cận đất đai của các thế hệ tiếp theo. Người có đất cứ giữ đất chờ thu lợi từ tăng giá đất.

Để khắc phục nhược điểm này, có thể sử dụng công cụ thuế gắn với hình thức sử dụng đất và đánh giá hiệu quả sử dụng đất như các nước thừa nhận sở hữu tư nhân hạn chế về đất đai đang làm.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, chế độ sử dụng đất có thời hạn có ưu điểm là làm cho người sử dụng đất đai có trách nhiệm hơn, luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra để được sử dụng đất, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.

Cơ chế bền vững nhất là đất đai được sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Người sử dụng đất có trách nhiệm cao về sử dụng, hiệu suất sử dụng đất cũng cao, giảm chi phí đất đai trong sản phẩm hàng hóa, nguồn thu ngân sách ổn định. Tuy nhiên, phương thức này lại chỉ phù hợp với một xã hội công nghiệp hiện đại, bỏ qua được thói quen và tư duy cũ của một xã hội đang phát triển.

“Hiện nay nhiều nước công nghiệp phát triển cũng vẫn thừa nhận hình thức sử dụng đất vô thời hạn không chỉ đối với đất ở mà đối với mọi loại đất. Công cụ của họ đối với đất sử dụng vô thời hạn hoặc có thời hạn mà trả tiền một lần chính là thuế sử dụng đất. Thuế sử dụng đất ở mức cao cũng là cho giá đất giảm, người sử dụng đất khai thác sử dụng đất triệt để, tránh được đầu cơ, tích trữ đất đai và cũng tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách”, GS. Đặng Hùng Võ cho biết.