Các tuyến phố mới Hà Nội: Thiếu quy hoạch sau giải phóng mặt bằng

Nhà “siêu mỏng, siêu méo” trên đường Nguyễn Văn Huyên, quận Cầu Giấy. Ảnh: Phạm Hùng

Song thực tế, cứ mỗi lần mở đường, Hà Nội lại không ngừng xuất hiện thêm những công trình có hình thù kỳ quái. "Bao giờ Hà Nội có thể giải quyết triệt để được nạn nhà mỏng, nhà méo?" đang là câu hỏi được dư luận quan tâm. Vấn đề này được trao đi đổi lại nhiều đến mức các bên liên quan thuộc lòng nhưng vẫn phải bàn tiếp vì chưa có hướng giải quyết ổn thỏa.

Nhà “chạy” trước đường

“Đây là câu chuyện khổ lắm, nói mãi nhưng không hiểu sao vẫn cứ lặp đi lặp lại mỗi khi làm đường. Thực tế phương pháp xử lý của chúng ta vẫn chỉ loanh quanh phần “ngọn” trong khi nhà “siêu mỏng, siêu méo” xây xong sẽ rất khó giải quyết” - TS Lê Thị Bích Thuận - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng nhận định.

Hiện tượng nhà “siêu mỏng, siêu méo” với hình hài kỳ dị không còn là chuyện quá mới trong quá trình phát triển đô thị Hà Nội, mà xuất hiện ngày một nhiều tại các dự án mở đường, vừa mất mỹ quan đô thị vừa nguy hiểm cho chính những người sinh sống trong các ngôi nhà đó. Dọc các tuyến đường mới mở thuộc một số quận, sau giải phóng mặt bằng, thường xuất hiện những ngôi nhà “siêu méo, siêu mỏng”, gây mất mỹ quan đô thị. Ngay tại tuyến đường Vành đai 2, đoạn Nhật Tân - Xuân La - Bưởi - Cầu Giấy, vừa đưa vào sử dụng cách đây không lâu đã xuất hiện những ngôi nhà có hình thức méo mó, không đẹp mắt. Ghi nhận tại hiện trường cho thấy, đa số những căn nhà này sử dụng toàn bộ diện tích ở tầng 1 để làm mặt bằng kinh doanh, lên đến các tầng trên, chủ đầu tư làm dầm và bê tông kiên cố, lấn chiếm, cơi nới thêm một khoảng diện tích tương đối lớn ra ngoài khoảng không của công trình, trông rất mất an toàn. Chưa dừng lại ở đó, đối với các công trình đang xây dựng dang dở, chủ nhà còn đôn đốc thợ gấp rút thực hiện để hoàn công việc xây dựng nhanh nhất với mục đích coi như việc đã rồi và hòa cả làng.

Không chỉ tồn tại trên con đường nghìn tỷ nêu trên, khảo sát tại hai bên tuyến mương tại ngõ 139 Khương Thượng (Đống Đa - Hà Nội), nhà “siêu mỏng, siêu méo” cũng đang được mọc lên bất chấp sự vào cuộc của các nhà quản lý. Được biết, dự án cống hóa kênh mương Y cụ - Y khoa thuộc Dự án cải tạo kênh mương thoát nước giai đoạn 2, sử dụng nguồn vốn ưu đãi của Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) do Ban quản lý dự án Thoát nước (thuộc Sở Xây dựng) đảm nhiệm từ năm 2012.

Việc thi công chậm đã ảnh hưởng không ít đến cuộc sống người dân, nhưng chậm giải phóng mặt bằng cũng khiến cho những ngôi nhà “siêu mỏng, siêu méo” xuất hiện ngày một nhiều. Đây cũng là điều khó tránh khỏi khi mà các tuyến đường cải tạo mở rộng đi qua khu vực dân cư cũ của đô thị lịch sử ngàn năm tuổi như Hà Nội. Với hoàn cảnh “đất chật người đông”, cuộc sống mưu sinh phụ thuộc nhiều vào việc “bám” mặt đường nên giá trị đất thực sự là “tấc đất - tấc vàng”. Để xây dựng đô thị văn minh, chấm dứt tình trạng lộn xộn trong kiến trúc mặt phố rất cần quy hoạch đồng bộ tuyến đường và dải đất hai bên đường đảm bảo “đường ra đường, phố ra phố”, xứng đáng “đồng tiền bát gạo” bỏ ra mở đường như cách làm thành công của TP Đà Nẵng. Trước đây, Hà Nội cũng đã quy hoạch theo phương thức này khi nghiên cứu dự án mở đường Trần Khát Chân, nhưng do việc quản lý xây dựng theo quy hoạch lại chưa được kiểm soát chặt chẽ nên cuối cùng mong muốn vẫn chỉ… nằm trên bản vẽ.

Phát triển đô thị hai bên đường, mỗi bên 50m

TS Đào Ngọc Nghiêm - Nguyên kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội cho biết, Luật Thủ đô có hiệu lực từ tháng 7/2013 đã tạo cho Hà Nội một cơ chế rất đặc biệt là khi mở đường phải đồng thời nghiên cứu hai bên tuyến đường đó. Tùy theo khu vực cụ thể mà có thể lấy từ chỉ giới đỏ vào thêm 50 hoặc 100m. Đặc biệt khi giải phóng mặt bằng ngoài giải phóng trong ranh giới tuyến đường thì nên giải phóng cả không gian hai bên tuyến đường để đảm bảo xây dựng. Mở rộng đến đâu thì trong luật đã giao quyền cho HĐND phê duyệt từng trường hợp cụ thể để UBND ra quyết định thực hiện. Đây là cơ chế đặc thù và tạo điều kiện vô cùng thuận lợi cho Hà Nội, thế nhưng thời gian cứ trôi, còn chúng ta vẫn chưa làm được và để lại hệ quả là nhà “siêu mỏng siêu méo” “trơ gan cùng tuế nguyệt”.

"Mở đường đã xác định chỉ giới thì việc phát hiện những mảnh đất mỏng, méo rất thuận lợi. Như thế, đồng thời chúng ta cũng có thể điều chỉnh lại chức năng sử dụng đất. Chứ giải quyết vấn đề nhà “siêu mỏng, siêu méo” khi đã xây dựng kiên cố, người dân đã ổn định mưu sinh rất khó khăn. Hơn nữa, sau giải phóng mặt bằng, giá trị đất mặt phố tăng lên chóng mặt. Phương pháp xử lý hiện trạng trên vẫn chỉ khơi khơi phía trên, trong khi gốc của vấn đề là ở quy hoạch sau giải phóng mặt bằng lại chưa có” – TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Còn theo KTS Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, nhiều kiến trúc phụ đang làm ảnh hưởng tới toàn bộ tuyến phố. Đây là vấn đề mà Hà Nội phải xem xét, có thể là xã hội hóa việc này cũng được. Các nhà làm công tác qui hoạch không thể chỉ chú trọng việc mở đường mà phải quan tâm tới qui hoạch hai bên đường, là qui hoạch cảnh quan, như là diện tích nhà thế nào, mặt tiền ra sao, có những vậy thì Thủ đô mới khang trang.

Cùng quan điểm, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích: “Làm con đường không chỉ để đi mà còn làm đường phố đẹp, khang trang cho cả đô thị nữa. Những con đường mới mở có lợi cho cả TP nhưng lợi ích của từng hộ dân ở đó thì hoàn toàn khác nhau. Tình trạng các hộ chỉ còn khoảng 1 - 2m2 đất cũng dứt khoát không bán hoặc bán với giá rất cao để nhà ở đằng sau không thể mua được diễn ra phổ biến. “Theo tôi, phải quan tâm đến lợi ích của chủ sở hữu các thửa đất có diện tích dưới 20m2. Chẳng hạn như ô đất đằng trước cỡ 20m2, đằng sau 200m2, khi hợp khối thành 220m2 ra mặt đường phải định lại giá cả. Trước đây, còn nằm trong ngõ chỉ bán được 50 triệu đồng/m2, bây giờ hợp khối ra mặt tiền bán được 100 triệu đồng/m2 thì phải trả cho chủ nhân ô đất 20m2 theo đúng giá đó, thậm chí tỷ lệ có thể cao hơn một chút mới đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích. Riêng đối với những dự án mới phải tuân thủ nghiêm ngặt phát triển đô thị hai bên đường mỗi bên 50m đúng như luật định

Các chuyên gia đồng tình rằng để giải quyết nạn nhà “siêu mỏng, siêu méo”, các cơ quan quản lý cần dành sự quan tâm thực sự tới vấn đề qui hoạch cảnh quan hai bên đường mỗi khi tiến hành các dự án mở đường. Trên thực tế, Hà Nội đã bước đầu thu được thành công khi áp dụng biện pháp này khi thực hiện mở rộng hai bên tuyến phố Lê Trọng Tấn. 

Song thực tế, cứ mỗi lần mở đường, Hà Nội lại không ngừng xuất hiện thêm những công trình có hình thù kỳ quái. Bao giờ Hà Nội có thể giải quyết triệt để được nạn nhà mỏng, nhà méo? đang là câu hỏi được dư luận quan tâm. Vấn đề này được trao đi đổi lại nhiều đến mức các bên liên quan thuộc lòng nhưng vẫn phải bàn tiếp vì chưa có hướng giải quyết ổn thỏa. 

Nhà “chạy” trước đường
“Đây là câu chuyện khổ lắm, nói mãi nhưng không hiểu sao vẫn cứ lặp đi lặp lại mỗi khi làm đường. Thực tế phương pháp xử lý của chúng ta vẫn chỉ loanh quanh phần “ngọn” trong khi nhà “siêu mỏng, siêu méo” xây xong sẽ rất khó giải quyết” - TS Lê Thị Bích Thuận - Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng nhận định.

Nhà “siêu mỏng, siêu méo” trên đường Nguyễn Văn Huyên, quận Cầu Giấy.      Ảnh: Phạm Hùng

Hiện tượng nhà “siêu mỏng, siêu méo” với hình hài kỳ dị không còn là chuyện quá mới trong quá trình phát triển đô thị Hà Nội, mà xuất hiện ngày một nhiều tại các dự án mở đường, vừa mất mỹ quan đô thị vừa nguy hiểm cho chính những người sinh sống trong các ngôi nhà đó. Dọc các tuyến đường mới mở thuộc một số quận, sau giải phóng mặt bằng, thường xuất hiện những ngôi nhà “siêu méo, siêu mỏng”, gây mất mỹ quan đô thị. Ngay tại tuyến đường Vành đai 2, đoạn Nhật Tân - Xuân La - Bưởi - Cầu Giấy, vừa đưa vào sử dụng cách đây không lâu đã xuất hiện những ngôi nhà có hình thức méo mó, không đẹp mắt. Ghi nhận tại hiện trường cho thấy, đa số những căn nhà này sử dụng toàn bộ diện tích ở tầng 1 để làm mặt bằng kinh doanh, lên đến các tầng trên, chủ đầu tư làm dầm và bê tông kiên cố, lấn chiếm, cơi nới thêm một khoảng diện tích tương đối lớn ra ngoài khoảng không của công trình, trông rất mất an toàn. Chưa dừng lại ở đó, đối với các công trình đang xây dựng dang dở, chủ nhà còn đôn đốc thợ gấp rút thực hiện để hoàn công việc xây dựng nhanh nhất với mục đích coi như việc đã rồi và hòa cả làng.
Không chỉ tồn tại trên con đường nghìn tỷ nêu trên, khảo sát tại hai bên tuyến mương tại ngõ 139 Khương Thượng (Đống Đa - Hà Nội), nhà “siêu mỏng, siêu méo” cũng đang được mọc lên bất chấp sự vào cuộc của các nhà quản lý. Được biết, dự án cống hóa kênh mương Y cụ - Y khoa thuộc Dự án cải tạo kênh mương thoát nước giai đoạn 2, sử dụng nguồn vốn ưu đãi của Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA) do Ban quản lý dự án Thoát nước (thuộc Sở Xây dựng) đảm nhiệm từ năm 2012.
Việc thi công chậm đã ảnh hưởng không ít đến cuộc sống người dân, nhưng chậm giải phóng mặt bằng cũng khiến cho những ngôi nhà “siêu mỏng, siêu méo” xuất hiện ngày một nhiều. Đây cũng là điều khó tránh khỏi khi mà các tuyến đường cải tạo mở rộng đi qua khu vực dân cư cũ của đô thị lịch sử ngàn năm tuổi như Hà Nội. Với hoàn cảnh “đất chật người đông”, cuộc sống mưu sinh phụ thuộc nhiều vào việc “bám” mặt đường nên giá trị đất thực sự là “tấc đất - tấc vàng”. Để xây dựng đô thị văn minh, chấm dứt tình trạng lộn xộn trong kiến trúc mặt phố rất cần quy hoạch đồng bộ tuyến đường và dải đất hai bên đường đảm bảo “đường ra đường, phố ra phố”, xứng đáng “đồng tiền bát gạo” bỏ ra mở đường như cách làm thành công của TP Đà Nẵng. Trước đây, Hà Nội cũng đã quy hoạch theo phương thức này khi nghiên cứu dự án mở đường Trần Khát Chân, nhưng do việc quản lý xây dựng theo quy hoạch lại chưa được kiểm soát chặt chẽ nên cuối cùng mong muốn vẫn chỉ… nằm trên bản vẽ.
Phát triển đô thị hai bên đường, mỗi bên 50m
TS Đào Ngọc Nghiêm - Nguyên kiến trúc sư trưởng TP Hà Nội cho biết, Luật Thủ đô có hiệu lực từ tháng 7/2013 đã tạo cho Hà Nội một cơ chế rất đặc biệt là khi mở đường phải đồng thời nghiên cứu hai bên tuyến đường đó. Tùy theo khu vực cụ thể mà có thể lấy từ chỉ giới đỏ vào thêm 50 hoặc 100m. Đặc biệt khi giải phóng mặt bằng ngoài giải phóng trong ranh giới tuyến đường thì nên giải phóng cả không gian hai bên tuyến đường để đảm bảo xây dựng. Mở rộng đến đâu thì trong luật đã giao quyền cho HĐND phê duyệt từng trường hợp cụ thể để UBND ra quyết định thực hiện. Đây là cơ chế đặc thù và tạo điều kiện vô cùng thuận lợi cho Hà Nội, thế nhưng thời gian cứ trôi, còn chúng ta vẫn chưa làm được và để lại hệ quả là nhà “siêu mỏng siêu méo” “trơ gan cùng tuế nguyệt”.

"Mở đường đã xác định chỉ giới thì việc phát hiện những mảnh đất mỏng, méo rất thuận lợi. Như thế, đồng thời chúng ta cũng có thể điều chỉnh lại chức năng sử dụng đất. Chứ giải quyết vấn đề nhà “siêu mỏng, siêu méo” khi đã xây dựng kiên cố, người dân đã ổn định mưu sinh rất khó khăn. Hơn nữa, sau giải phóng mặt bằng, giá trị đất mặt phố tăng lên chóng mặt. Phương pháp xử lý hiện trạng trên vẫn chỉ khơi khơi phía trên, trong khi gốc của vấn đề là ở quy hoạch sau giải phóng mặt bằng lại chưa có” – TS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.
Còn theo KTS Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, nhiều kiến trúc phụ đang làm ảnh hưởng tới toàn bộ tuyến phố. Đây là vấn đề mà Hà Nội phải xem xét, có thể là xã hội hóa việc này cũng được. Các nhà làm công tác qui hoạch không thể chỉ chú trọng việc mở đường mà phải quan tâm tới qui hoạch hai bên đường, là qui hoạch cảnh quan, như là diện tích nhà thế nào, mặt tiền ra sao, có những vậy thì Thủ đô mới khang trang.
Cùng quan điểm, TS Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam phân tích: “Làm con đường không chỉ để đi mà còn làm đường phố đẹp, khang trang cho cả đô thị nữa. Những con đường mới mở có lợi cho cả TP nhưng lợi ích của từng hộ dân ở đó thì hoàn toàn khác nhau. Tình trạng các hộ chỉ còn khoảng 1 - 2m2 đất cũng dứt khoát không bán hoặc bán với giá rất cao để nhà ở đằng sau không thể mua được diễn ra phổ biến. “Theo tôi, phải quan tâm đến lợi ích của chủ sở hữu các thửa đất có diện tích dưới 20m2. Chẳng hạn như ô đất đằng trước cỡ 20m2, đằng sau 200m2, khi hợp khối thành 220m2 ra mặt đường phải định lại giá cả. Trước đây, còn nằm trong ngõ chỉ bán được 50 triệu đồng/m2, bây giờ hợp khối ra mặt tiền bán được 100 triệu đồng/m2 thì phải trả cho chủ nhân ô đất 20m2 theo đúng giá đó, thậm chí tỷ lệ có thể cao hơn một chút mới đảm bảo công bằng, hài hòa lợi ích. Riêng đối với những dự án mới phải tuân thủ nghiêm ngặt phát triển đô thị hai bên đường mỗi bên 50m đúng như luật định
Các chuyên gia đồng tình rằng để giải quyết nạn nhà “siêu mỏng, siêu méo”, các cơ quan quản lý cần dành sự quan tâm thực sự tới vấn đề qui hoạch cảnh quan hai bên đường mỗi khi tiến hành các dự án mở đường. Trên thực tế, Hà Nội đã bước đầu thu được thành công khi áp dụng biện pháp này khi thực hiện mở rộng hai bên tuyến phố Lê Trọng Tấn.